中国学生

周末央行发布了最新的11月份的金融数据中国学生，我们直接看大家最关心的楼市。

根据最新的数据，我把 房价和居民债务关系图更新到了2025年，并展示了近20年的数据。如下：

如上图，每次居民新增债务小涨，就会造成房价小涨，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

如果居民新增债务大涨，就会造成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。

是居民新增贷款在推动房价上涨，而不是什么M2在推动房价上涨。这是很多人没有搞清楚的房价真相。

如果你只看M2来判断房价，认为是上面“ 超发货币 ”才导致房价上涨，相信了买房抗通胀的伪逻辑，信了某些搏流量的“ 专家 ”，那你就很难从本轮楼市周期逃顶。

而我们在通过数据做出判断后，在2023年已发过十几篇文章，多次劝告大家楼市逃顶，我们也在2023年开始减持京沪房产，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑 （参见2023年初的发文： ）。

所谓“ 货币贬值，楼市抗通胀 ”，这些都是为了 方便套现 者在楼市顶部周期诱惑接盘者，通过出货房产来实现财富转移的伪逻辑。

楼市上涨的底层逻辑我们在此再次说明一下：

1 房价上涨的正常逻辑，是跟随名义GDP增速同步上涨，这是因为，名义GDP增速和居民收入增速正相关。也就是房价涨速应该大致匹配居民收入增速。

2 但由于居民有通过贷款创造货币的能力，因此可以在短期收入不涨的情况下，爆发出大量的新增购买力。

这是因为，居民的每一笔贷款，银行都是 等额的 创造了一笔货币和一笔对应的债务。而债务被记账在居民身上，货币则被支付给卖家，变为房产的购买力。

因此，当我们观察到居民贷款大涨，说明居民正在大量的凭空创造新增货币，而这些新增货币都会变成楼市的购买力。

这些购买力不是靠居民上班打工赚来的，而是通过透支未来创造的。所以，当你过去发现房价上涨超过你的工资涨幅，这并不代表你不够努力，而是因为有人在透支未来创造货币变现购买力。

3 居民增加贷款的速度，如果超过居民收入的增速（也就是名义GDP增速），那么数据上就会体现为居民杠杆率上升，这会推动房价涨幅超过GDP涨幅，但这是不可持续的。

就像股市，如果上涨靠估值扩张，则不可持续，如果靠业绩推动，则可持续，商务车交流群逻辑是完全一样的。

当居民债务增长到极限，居民杠杆率无法再上升时，房价就到头了，这时应该立即卖出房产，实现在房价周期顶部的套现。我们在2023年，据此逻辑，多次公众号发文提醒过卖房。

4 居民杠杆率只能和自己的过去对比，无法横向对比欧美日本各国。这是因为有以下公式：

居民杠杆率 = 居民债务/名义GDP

由于居民收入占比GDP的比例，世界各国都不同，而居民负债的能力取决于收入而非GDP，这是不能横向对比绝对杠杆率数字的根本原因。因此无法参考国外杠杆率的绝对数据来提前预判我们的杠杆率见顶时间。

所以，我们的决策就是，跟踪居民债务数据，根据实际的数据反馈，来判断楼市的周期，而不是提前预测。

最直观的数据，就是看居民新增贷款，这个是居民债务增量的直接表达。

那么，最新的11月数据如何呢？我们直接上数据。

以上，左列是历年11月单月的数据，右列是截止到11月的全年累计数据。

总体看，11月是第一次出现非季初月份的新增贷款负数（贷款在负增长），而截止11月的全年累计值，大致是回到了19年前，也就是2006年的水平。

总体来说，从数据判断，我们依然处于居民的缩表周期，虽然有阵痛，但万物皆周期， 我们还需耐心等待楼市的触底回稳。

后记：

从前瞻的贷款数据看，居民贷款对楼市的直接支撑还在走弱，我们还需要继续观察，看什么时候居民新增贷款能出现触底反转。

本次央行公布的是全国的数据，对于北上深等各个城市的数据以及相关分析，我已于今晚发布在知识星球，星球的同学可以在星球精华区查看，把握下自己城市的居民降杠杆的进程。

我每周的楼市分析也会继续在星球发布，会和各项数据共同来判断楼市的下行进程和未来的触底进程。

当未来数据出现触底反转时，相信我们也能和两三年前的楼市逃顶一样，帮大家找到那个楼市的底部买点。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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